Quanto vale a minha casa? Como definir um preço de venda

Quatro valores que não deve confundir

A Autoridade Tributária identifica o valor patrimonial tributário entre os elementos da caderneta. No crédito, o Banco de Portugal descreve requisitos para relatórios produzidos por peritos registados na CMVM. São documentos com propósitos diferentes.

Fontes: Autoridade Tributária, certidões e comprovativos de imóveis · Banco de Portugal, utilização de um relatório de avaliação do imóvel

• Preço anunciado: aquilo que o vendedor pede. Não prova que exista um comprador disposto a pagar esse valor.
• Preço de transação: o valor acordado num negócio concretizado. É necessário confirmar a origem e a data da informação.
• Valor patrimonial tributário: referência fiscal que consta na caderneta predial. Não é uma proposta de compra.
• Avaliação bancária: avaliação realizada no contexto do financiamento. Não obriga um comprador a pagar esse montante.

Escolha imóveis que fazem sentido comparar

Sugiro começar pela proximidade e pelo tipo de imóvel, mas não terminar aí. Dois apartamentos na mesma rua podem ter conservação, áreas, elevador e espaço exterior muito diferentes. A referência deve explicar essas diferenças.

Compare a mesma definição de área. Misturar área útil de uma casa com área bruta de outra produz preços por metro quadrado que parecem comparáveis, mas não são. Quando a informação está incompleta, assinale a dúvida em vez de preencher com uma estimativa não identificada.

Um exemplo para perceber o limite do preço por metro quadrado

Considere, apenas como exemplo, duas casas anunciadas por 400 000 € e 500 000 €, ambas com 100 m² da mesma categoria de área. Os valores pedidos são 4 000 €/m² e 5 000 €/m². A conta está certa, mas não explica se a segunda casa tem garagem, melhor conservação ou uma localização distinta.

A diferença é uma pergunta para investigar. Não é uma autorização automática para anunciar qualquer casa semelhante por 5 000 €/m².

Transforme as referências num intervalo

Em vez de apresentar um número isolado, prefiro explicar um intervalo e os pressupostos. Quais as referências mais próximas? Quais dependem de confirmação? O que distingue o imóvel? O prazo pretendido pelo proprietário também deve ser discutido, sem inventar descontos universais para vender depressa.

Depois do lançamento, reveja a resposta dos interessados: contactos relevantes, visitas, objeções e propostas. O preço proposto será acompanhado pela resposta do mercado e poderá ser ajustado em conjunto consigo.